Mietkaution: Wie hoch sie sein darf und wie man sie anlegt

Veröffentlicht am Stand: Kategorie: Ein- und AuszugLesezeit: ca. 9 Min.

Als Vermieter dürfen Sie höchstens drei Monatskaltmieten als Kaution verlangen. Ihr Mieter darf die Kaution in drei gleichen Monatsraten zahlen. Das Geld legen Sie bei einer Bank getrennt von Ihrem eigenen Vermögen an, denn die Kaution ist nur eine Absicherung und gehört weiterhin dem Mieter, genau wie die Zinsen (§ 551 BGB). Der folgende Artikel gilt für die Vermietung von Wohnraum.

Wie hoch darf die Kaution sein?

Die Obergrenze liegt bei drei Monatsmieten. Als Monatsmiete zählt die Kaltmiete, also die Miete ohne die Betriebskosten. Sollte eine Pauschalmiete im Mietvertrag vereinbart sein, wird diese als Berechnungsgrundlage genommen, auch wenn hier die Betriebskosten bereits eingerechnet sind. Alles was als Betriebskostenvorauszahlung, oder auch im Volksmund Nebenkostenvorauszahlung zusätzlich zur Kaltmiete zu zahlen ist, darf nicht mitgerechnet werden. Als Vermieter dürfen Sie auch weniger verlangen. Mehr zu verlangen ist jedoch nicht erlaubt. Selbiges gilt ebenfalls für eine Bürgschaft.

Wichtig ist jedoch, dass es eine Kaution nur dann gibt, wenn sie im Mietvertrag vereinbart ist. Steht im Mietvertrag nichts von einer vereinbarten Sicherheitsleistung, sprich der Kaution, dürfen Sie auch keine verlangen. Ist sie vereinbart, jedoch mit mehr als drei Monatsmieten, ist die Vereinbarung zum Nachteil des Mieters und somit unwirksam (vgl. § 551 Abs. 1 und 4 BGB).

Darf der Mieter die Kaution in Raten zahlen?

Ja. Zahlt der Mieter die Kaution als Geldsumme, darf er sie in drei gleichen Monatsraten zahlen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die beiden anderen zusammen mit den nächsten beiden Mieten. Eine Klausel, die die Zahlung auf einmal verlangt, wäre unwirksam. Anders verhält es sich bei einer Bürgschaft. Dort gibt es grundsätzlich keine Bürgschaft auf Raten (vgl. § 551 Abs. 2 und 4 BGB).

Wie müssen Sie die Kaution anlegen?

Sie müssen die Kaution bei einer Bank anlegen, und zwar zu dem Zinssatz, der für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblich ist. Im Mietvertrag können Sie aber auch eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen gilt: Die Kaution muss getrennt von Ihrem eigenen Vermögen liegen, und die Erträge stehen dem Mieter zu. Sie erhöhen damit die erbrachte Sicherheitsleistung. Nur bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim müssen Sie die Kaution nicht verzinsen (vgl. § 551 Abs. 3 BGB).

In der Praxis heißt das: Sie eröffnen bei Ihrer Bank ein eigenes Mietkautionskonto, das ausdrücklich als Treuhandkonto für Mietkautionen geführt wird. Ihr Girokonto oder ein unauffälliges Sparbuch auf Ihren Namen genügt nicht. Die strikte Trennung ist unbedingt einzuhalten, denn im Falle einer (Privat-)Insolvenz des Vermieters würde das Konto zur Insolvenzmasse dazugerechnet werden und der Mieter könnte sie somit nicht herausverlangen. Der Bundesgerichtshof verlangt dafür ein entsprechend gekennzeichnetes Sonderkonto (BGH, Urteil vom 20.12.2007, IX ZR 132/06).

Solange Sie die Kaution nicht ordnungsgemäß anlegen, darf der Mieter nach diesem Urteil Miete in Höhe der Kaution zurückbehalten. Er kann außerdem verlangen, dass Sie ihm die Anlage nachweisen.

Wo können Sie ein Mietkautionskonto eröffnen und was kostet es?

Ein Mietkautionskonto gibt es bei vielen Banken, die Bedingungen unterscheiden sich aber deutlich. Eine Übersicht von Biallo (Stand September 2026) nennt für Sparkassen, Volks- und Raiffeisenbanken, die Commerzbank und andere Banken einmalige Kosten von etwa 5 bis 75 Euro, je nach Institut. Die Zinsen liegen bei ungefähr 0 bis 0,5 Prozent. Die Sparkasse nennt auf ihrer Seite keine Beträge und verweist auf die Filiale vor Ort. Direktbanken bieten meist kein Mietkautionskonto an. Daneben gibt es digitale Anbieter, die das Konto online führen und nach eigenen Angaben keine Kosten berechnen, zum Beispiel heykaution und die Deutsche Mietkaution.

Diese Tipps helfen bei der Auswahl:

  • Konditionen vorher erfragen: Fragen Sie nach der einmaligen Gebühr, nach laufenden Kosten und nach dem Zins. Die Angaben ändern sich, ein Anbieter kann sein Angebot auch einstellen.
  • Konto auf Ihren Namen oder auf den des Mieters: Bei einem Treuhandkonto eröffnen Sie das Konto selbst. Dann müssen Sie die Zinserträge jährlich abrechnen, ein Freistellungsauftrag ist nur möglich, wenn der Mieter das Konto eröffnet (Angabe der Sparkasse). Üblich ist auch, dass der Mieter das Konto auf seinen Namen eröffnet und an Sie verpfändet, sodass nur beide gemeinsam darüber verfügen können. Welche Variante gilt, vereinbaren Sie im Mietvertrag.
  • Bestätigung vom Anbieter: Lassen Sie sich bestätigen, dass die Kaution getrennt von Ihrem Vermögen geführt wird und im Insolvenzfall geschützt ist.
  • Daten des Mieters bereithalten: Manche Anbieter verlangen schon beim Anlegen des Kontos Angaben zum Mieter. Bei heykaution legen Sie zuerst das Mietobjekt an (Straße, Stadt, Wohneinheit, Anzahl der Mieter), dann den Mieter mit Name, aktueller Meldeadresse und E-Mail-Adresse. Danach erstellen Sie das Kautionskonto und weisen es dem Mieter zu. Kontoinhaber sind Sie als Vermieter. Bei der Bestätigung weist der Anbieter darauf hin, dass die Kaution nach § 551 Abs. 3 BGB getrennt von Ihrem übrigen Vermögen auf einem Einzelmietkautionskonto angelegt wird. Der Mieter erhält anschließend die Zahlungsaufforderung per E-Mail, Sie verwalten die Konten im Online-Zugang.
  • Zinsen vergleichen: Die Zinsen stehen dem Mieter zu. Bei digitalen Anbietern fallen sie sehr unterschiedlich aus. Das kann für den Mieter ein Argument sein, sich selbstständig nach einem passenden Konto umzuschauen.

Kommunikation ist hier wichtig. Stimmen Sie sich unbedingt mit dem Mieter ab und besprechen Sie das Thema schon vor der Unterzeichnung des Mietvertrags.

Was können Sie tun, wenn der Mieter die Kaution nicht zahlt?

Ist der Mieter mit der Kaution in Höhe von zwei Monatskaltmieten im Verzug, dürfen Sie die Wohnung fristlos kündigen. Eine Abmahnung brauchen Sie dafür nicht (vgl. § 569 Abs. 2a BGB). Das gilt nur für eine Kaution in bar oder per Überweisung. Bei einer vereinbarten Bankbürgschaft ist die Bürgschaft mit der Unterschrift in Kraft getreten und somit rechtskräftig. Eine Kündigung ist dann nicht mehr möglich (BGH, Urteil vom 14.05.2025, VIII ZR 256/23).

Vorsicht: Der Mieter darf die Zahlung davon abhängig machen, dass Sie ihm ein insolvenzsicheres Kautionskonto nennen. Wer kündigt, ohne das Konto genannt zu haben, riskiert eine unwirksame Kündigung. Der BGH hat eine solche Kündigung für unwirksam erklärt. In diesem konkreten Fall hatten die Mieter die Kaution nicht gezahlt, weil die Vermieter ihnen kein insolvenzsicheres Konto genannt hatten. Der BGH gab den Mietern Recht und bekräftigte, dass in so einem Fall der Kündigungsgrund nicht rechtmäßig sei (BGH, Urteil vom 13.10.2010, VIII ZR 98/10). Nennen Sie das Konto deshalb rechtzeitig vor der ersten Rate, am besten schon im Mietvertrag, und lassen Sie eine Kündigung vorher rechtlich prüfen.

Beispiel

Frau Brandt vermietet ab dem 1. Dezember 2026 eine Wohnung für 780 Euro Kaltmiete. Dazu kommen 220 Euro Betriebskostenvorauszahlung, zusammen 1.000 Euro im Monat.

  • Höchstens zulässige Kaution (3 × 780 Euro Kaltmiete): 2.340 Euro
  • Bei drei Raten: je 780 Euro

Frau Brandt vereinbart 2.340 Euro Kaution und eröffnet bei ihrer Bank ein Mietkautionskonto. Die Kontodaten stehen schon im Mietvertrag, und der Mieter weiß, wohin er zahlen muss. Die erste Rate zahlt der Mieter zum 1. Dezember 2026, die zweite mit der Januarmiete, die dritte mit der Februarmiete.

Zahlt der Mieter die ersten beiden Raten nicht, sind nach der Januarmiete 1.560 Euro offen, das sind zwei Monatsmieten ohne Betriebskosten. Erst damit ist die Grenze für eine fristlose Kündigung erreicht. Vor einer Kündigung lässt Frau Brandt den Fall rechtlich prüfen.

Häufige Fehler

  • Kaution auf dem eigenen Girokonto: Das Geld muss getrennt von Ihrem Vermögen auf einem als Treuhandkonto geführten Kautionskonto liegen.
  • Betriebskosten mitgerechnet: Die Obergrenze berechnet sich aus der Miete ohne Betriebskostenpauschale oder -vorauszahlung.
  • Konto nicht genannt: Der Mieter darf die Zahlung zurückhalten, bis Sie ihm ein insolvenzsicheres Konto nennen. Eine Kündigung deswegen kann unwirksam sein.
  • Alles auf einmal verlangt: Der Mieter darf bei einer Geldkaution drei Monatsraten zahlen.
  • Kündigung wegen fehlender Bürgschaft: Die fristlose Kündigung wegen der Kaution gilt nur bei einer Kaution in bar, nicht bei einer vereinbarten Bankbürgschaft.
  • Zinsen vergessen: Die Erträge gehören dem Mieter und erhöhen die Kaution. Halten Sie sie fest, damit Sie sie bei der Abrechnung nach dem Auszug zur Hand haben.

Checkliste

Wohnakte Ratgeber · Checkliste

Mietkaution: Wie hoch sie sein darf und wie man sie anlegt

www.wohnakte.app/ratgeber/mietkaution-wie-hoch-sie-sein-darf-und-wie-man-sie-anlegt/ · Stand: 30. Oktober 2026

Häufige Fragen

Muss ich die Zinsen an den Mieter auszahlen?

Nicht laufend. Die Zinsen bleiben auf dem Kautionskonto und erhöhen die Kaution. Sie stehen dem Mieter zu (vgl. § 551 Abs. 3 BGB). Wie die Rückzahlung der Kaution beim Auszug abläuft, ist ein eigenes Thema.

Gilt die Obergrenze auch für Bürgschaft oder Kautionsversicherung?

Ja. Die Grenze von drei Monatsmieten gilt für jede Sicherheit, die der Mieter leisten muss. Ratenzahlung und Anlagepflicht betreffen dagegen nur eine Kaution als Geldsumme (vgl. § 551 Abs. 1 bis 3 BGB).

Darf der Mieter die Kaution erst zahlen, wenn ich das Konto genannt habe?

Ja. Der Mieter muss sich weder auf eine Barübergabe noch auf eine Überweisung auf Ihr Girokonto einlassen. Er darf die Zahlung davon abhängig machen, dass Sie ihm ein insolvenzsicheres Konto nennen und kann direkt auf dieses Konto einzahlen (BGH, Urteil vom 13.10.2010, VIII ZR 98/10).

Gelten diese Regeln auch für Gewerbemieter?

Nein. § 551 BGB steht im Wohnraummietrecht, und auch die Kündigung wegen der Kaution nach § 569 Abs. 2a BGB gilt nur für Wohnraum. Für Gewerbe gelten diese Grenzen nicht.

Wann kläre ich die Kaution am besten?

Direkt bei der Wohnungsbesichtigung, also noch vor dem Einzug und der Unterzeichnung des Mietvertrags. Die erste Rate ist zu Mietbeginn fällig. Bei der Unterzeichnung des Mietvertrags sollte das Konto längst feststehen, damit beim Übergabetermin alles geregelt ist, und mit der Wohnungsgeberbestätigung erledigen Sie den zweiten Pflichttermin rund um den Einzug.

Quellen

Über den Autor

Christian Lipp verwaltet selbst ein Mehrfamilienhaus mit 28 Einheiten und hat Wohnakte entwickelt, um Vermietung und WEG-Verwaltung im Alltag in den Griff zu bekommen. Mehr über Wohnakte

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Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick und ist keine Rechtsberatung. Er kann nicht jeden Einzelfall berücksichtigen. Gesetze und Rechtsprechung ändern sich, maßgeblich ist der angegebene Stand. Im Zweifel sollten Sie sich Rat bei einer Rechtsanwältin oder einem Rechtsanwalt oder bei Ihrem Eigentümerverband holen.

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