Wasser und Abwasser umlegen: Mit und ohne Wohnungszähler

Veröffentlicht am Stand: Kategorie: BetriebskostenLesezeit: ca. 12 Min.

Als Vermieter dürfen Sie Wasser- und Abwasserkosten auf Ihre Mieter umlegen, wenn der Mietvertrag das explizit regelt. Hat das Haus nur einen zentralen Wasserzähler und keine Zähler in den Wohnungen, verteilen Sie die Kosten nach der Wohnfläche. Nach dem Verbrauch der einzelnen Mieter müssen Sie erst abrechnen, wenn alle Mietwohnungen des Hauses mit Kaltwasserzählern ausgestattet sind.

Dürfen Sie Wasser und Abwasser umlegen?

Ja, wenn Sie mit dem Mieter vereinbart haben, dass er die Betriebskosten trägt. Welche Kosten das sein können, listet die Betriebskostenverordnung auf: Wasserversorgung in Nr. 2, Entwässerung in Nr. 3 (§ 556 Abs. 1 BGB, § 2 BetrKV).

Umlagefähig Nicht umlagefähig
Wasserverbrauch laut Rechnung des Versorgers Reparatur und Instandhaltung (zum Beispiel Rohrbruch, defekte Leitung, Zählerreparatur)
Grundgebühren Verwaltungskosten
Miete oder Überlassung der Wasserzähler
Eichung der Zähler sowie Berechnung und Aufteilung der Kosten
Wartung von Wassermengenreglern
Betrieb einer eigenen Wasserversorgungs- oder Aufbereitungsanlage
Gebühren für die Entwässerung von Haus und Grundstück: Schmutzwasser und Niederschlagswasser
Betrieb einer nicht öffentlichen Entwässerungsanlage oder Entwässerungspumpe

Reparaturen und Verwaltung gehören nach der Betriebskostenverordnung nicht zu den Betriebskosten (§ 1 Abs. 2 BetrKV). Das Warmwasser ist ein Sonderfall: Die Kosten der Erwärmung gehören in die Heizkostenabrechnung. Wohin die Wasser- und Abwasserkosten für das erwärmte Wasser gehören, erklärt der Abschnitt „Und das Warmwasser?“ weiter unten. Die Heizkostenabrechnung selbst steht im Artikel Heizkostenabrechnung für Vermieter.

Nach welchem Schlüssel verteilen Sie?

Der Mietvertrag muss den Schlüssel nicht nennen. Es genügt, dass Wasser und Abwasser als umlagefähige Kosten vereinbart sind. Haben die Parteien nichts anderes vereinbart, gilt von Gesetzes wegen die Wohnfläche. Im Mietvertrag kann auch ein anderer Schlüssel stehen oder ein Recht des Vermieters, den Schlüssel selbst festzulegen (siehe unten). Kosten, die vom Verbrauch abhängen und deren Verbrauch gemessen wird, müssen aber nach einem Maßstab verteilt werden, der den unterschiedlichen Verbrauch berücksichtigt (§ 556a Abs. 1 BGB). Für Wasser kommt es deshalb darauf an, ob die Wohnungen Zähler haben:

Situation im Haus Verteilung
Nur ein Hauptzähler für das ganze Haus Wohnfläche (gesetzlicher Standard), außer im Mietvertrag ist ein anderer Schlüssel vereinbart
Nur einzelne Wohnungen haben einen Zähler Weiterhin Wohnfläche für alle
Alle Mietwohnungen haben Kaltwasserzähler Nach Verbrauch

Die mittlere Zeile klingt unfair gegenüber den Mietern mit Zähler, ist aber so entschieden: Der Bundesgerichtshof (BGH) hat 2008 geurteilt, dass der Vermieter nicht nach Verbrauch abrechnen muss, solange nicht alle Mietwohnungen eines Gebäudes mit Kaltwasserzählern ausgestattet sind. Zweifel des Mieters an der Billigkeit des Flächenschlüssels ändern daran nichts (BGH, Urteil vom 12.03.2008, VIII ZR 188/07).

Und das Niederschlagswasser?

Frischwasser und Schmutzwasser (Abwasser) sind gekoppelt. Das heißt, dass die Gemeinde die abgeleitete Abwassermenge in der Regel mit der bezogenen Frischwassermenge gleich setzt. Beides verteilen Sie deshalb nach demselben Maßstab.

Das Niederschlagswasser ist ein eigener Kostenblock. Viele Gemeinden berechnen es getrennt. Hier spielt die versiegelten Fläche des Grundstücks eine Rolle. Wie die Gebühr entsteht und wie Sie den Bescheid prüfen, steht im Artikel Niederschlagswasser: Gebühr prüfen und auf Mieter umlegen.

Das Haus hat nur einen zentralen Wasserzähler

Das ist in vielen älteren Häusern so. Dann wird nur der Verbrauch des ganzen Hauses gemessen. Den Verbrauch der einzelnen Mieter kennen Sie nicht. Sie verteilen die Kosten nach der Wohnfläche, so:

  1. Rechnungen und Gebührenbescheide sammeln: Frischwasser vom Versorger, Schmutzwasser von der Gemeinde, gemeinsam mit der Grundgebühr und der Zählermiete des Abrechnungszeitraums. Welche Rechnungen in welches Jahr gehören, erklärt der Artikel Betriebskostenabrechnung: Frist für Vermieter.
  2. Addieren Sie die gleichen Kostenarten zusammen.
  3. Die Summe durch die Gesamtwohnfläche des Hauses teilen. Das ergibt den Preis je Quadratmeter.
  4. Den Preis mit der Wohnfläche des Mieters multiplizieren.
  5. Sollte es einen Mieterwechsel gegeben haben den Betrag durch 365 teilen und mir der Anzahl der vermieteten Tage multiplizieren.

Teilen Sie durch die Fläche aller Einheiten, auch der leerstehenden. Hat das Haus Gewerbeeinheiten mit besonders hohem Wasserbedarf (zum Beispiel einen Friseur), lassen Sie dafür einen eigenen Zähler einbauen, damit dieser Verbrauch getrennt erfasst wird.

Beispiel ohne Wohnungszähler

Ein Haus hat vier Wohnungen mit zusammen 300 m². Das Warmwasser wird in den Wohnungen selbst erwärmt, zum Beispiel mit Durchlauferhitzern. Für zentrale Warmwasserbereitung gilt der Abschnitt „Und das Warmwasser?“. Die Rechnungen des Jahres:

Posten Betrag
Frischwasser (540 m³ zu 2,10 €) 1.134,00 €
Grundgebühr 96,00 €
Schmutzwasser (540 m³ zu 2,95 €) 1.593,00 €
Summe 2.823,00 €

Weil keine Wohnung einen Zähler hat, verteilen Sie alle Posten nach Wohnfläche: 2.823 € geteilt durch 300 m² ergibt 9,41 € je Quadratmeter. Eine Wohnung mit 60 m² trägt 564,60 €, eine mit 100 m² trägt 941,00 €.

Kann ich den Schlüssel wählen oder ändern?

Das hängt davon ab, was im Mietvertrag steht:

  • Nichts zum Schlüssel vereinbart: Dann gilt die Wohnfläche. Frei wählen können Sie den Schlüssel in diesem Fall nicht.
  • Schlüssel im Mietvertrag festgelegt: Steht dort zum Beispiel die Personenzahl, gilt diese. Ohne Zustimmung des Mieters können Sie einen vereinbarten Schlüssel nicht einfach durch einen anderen ersetzen.
  • Bestimmungsrecht für den Vermieter vereinbart: Der Mietvertrag kann auch vorsehen, dass Sie als Vermieter den Umlageschlüssel nach billigem Ermessen festlegen. Dann muss er keinen konkreten Schlüssel nennen. Eine solche Klausel ist auch im Formularmietvertrag zulässig. Der Schlüssel muss dann sachgerecht sein. Im entschiedenen Fall hat die Vermieterin Kaltwasser und Abwasser nach der Personenzahl abgerechnet (BGH, Urteil vom 05.11.2014, VIII ZR 257/13). Legen Sie den Schlüssel mit der ersten Abrechnung fest und bleiben Sie dabei.
  • Umstellung auf Verbrauch: Das können Sie einseitig. Dazu erklären Sie dem Mieter in Textform, dass Sie künftig ganz oder teilweise nach Verbrauch umlegen. Die Erklärung muss vor Beginn eines Abrechnungszeitraums abgegeben werden. Waren die Wasserkosten bisher in der Miete enthalten, müssen Sie die Miete entsprechend senken (§ 556a Abs. 2 BGB). Sinnvoll ist das nur mit Zählern.

Sollten Sie Wohnungszähler einbauen?

Das Mietrecht schreibt Ihnen den Einbau nicht vor. Ob das Landesrecht (die Landesbauordnung) in Ihrem Bundesland für Ihr Haus eine Pflicht zu Wohnungswasserzählern vorsieht, ist je Bundesland verschieden. Fragen Sie im Zweifel die Bauaufsichtsbehörde. Wenn Sie nachrüsten:

  • Der Mieter muss den Einbau nach den Regeln zur Modernisierung dulden (§ 555d BGB, so der Berliner Mieterverein).
  • Die Kosten der Zählermiete und Eichung dürfen Sie danach als Betriebskosten umlegen (§ 2 Nr. 2 BetrKV).
  • Zum nächsten Abrechnungszeitraum erklären Sie die Umstellung auf Verbrauch (siehe oben).
  • Der Mieter hat ein größeres Interesse, Wasser zu sparen. Das ist der eigentliche Vorteil.

Jede Wohnung hat einen Zähler

Dann rechnen Sie nach Verbrauch ab. Der Ablauf:

  1. Zählerstände aller Wohnungen zum Stichtag ablesen lassen oder selbst ablesen.
  2. Verbrauch je Wohnung berechnen (Endstand minus Anfangsstand).
  3. Den verbrauchsabhängigen Teil der Kosten (Frisch- und Schmutzwasser) durch die Summe der Wohnungsverbräuche teilen. Das ergibt den Preis je Kubikmeter.
  4. Den Preis mit dem Verbrauch der Wohnung multiplizieren.
  5. Kosten, die nicht vom Verbrauch abhängen (zum Beispiel die Grundgebühr), nach Wohnfläche verteilen. Das Gesetz erlaubt, nur einen Teil der Kosten nach Verbrauch umzulegen (§ 556a Abs. 2 BGB).

Die Summe der Wohnungszähler ist fast immer kleiner als der Hauptzähler. Die Zähler messen nie ganz gleich. Außerdem kann auch Wasser für Garten oder gemeinsam genutzte Räume verwendet werden. Ein Unterschied bis etwa 10 Prozent gilt als üblich. Liegt der Unterschied deutlich höher, prüfen Sie die Ursache, zum Beispiel einen undichten Zähler, ein Leck oder einen nicht erfassten Hahn. Nach Gerichtsentscheidungen, die der Berliner Mieterverein wiedergibt, sprechen mehr als 20 Prozent Unterschied dafür, dass Wasser durch mangelnde Instandhaltung verloren geht. Dann müssen Sie die Abweichung erklären können. Eine einheitliche Grenze des BGH gibt es nicht.

Beispiel mit Wohnungszählern

Dasselbe Haus. Die Wohnungszähler zeigen zusammen 525 m³ (130, 95, 110 und 190 m³), der Hauptzähler 540 m³. Die Differenz von 15 m³ (rund 3 Prozent) verteilen Sie mit auf alle Mieter. Der Verbrauchsteil kostet bei 2,10 €/m³ 1.134€. Dazu kommen die Abwassergebühren von 1.593. Zusammen sind das 2.727 €, geteilt durch 525 m³ ergibt 5,19 €/m³. Die Grundgebühr (96 €) hängt nicht vom Verbrauch ab und verteilen Sie nach der Fläche: 0,32 € je m².

Wohnung Fläche Verbrauch Verbrauchsteil Flächenteil Summe
1 80 m² 130 m³ 675,26 € 25,60 € 700,86 €
2 60 m² 95 m³ 493,46 € 19,20 € 512,66 €
3 60 m² 110 m³ 571,37 € 19,20 € 590,57 €
4 100 m² 190 m³ 986,91 € 32,00 € 1.018,91 €
Summe 300 m² 525 m³ 2.727,00 € 96,00 € 2.823,00 €

Wohnung 2 zahlt statt 564,60 € (nach Fläche) nur 512,66 €, weil dort wenig Wasser verbraucht wurde.

Eichung und Zählertausch

Zähler müssen geeicht sein. Bei Kaltwasserzählern gilt eine Eichfrist von sechs Jahren, dann muss der Zähler getauscht oder neu geeicht werden (Messeinheitenverordnung, Anlage 7). Rechnen Sie mit einem nicht geeichten Zähler ab, müssen Sie im Streit beweisen, dass die abgelesenen Werte stimmen. Bei einem geeichten Zähler wird vermutet, dass sie stimmen (BGH, Urteil vom 17.11.2010, VIII ZR 112/10). Die Kosten der Eichung dürfen Sie umlegen, die Reparatur eines defekten Zählers nicht.

Und das Warmwasser?

Wird das Warmwasser zentral erwärmt, berechnet der Versorger das ganze Frischwasser, das ins Haus kommt, auch das Wasser, das später erwärmt wird. Der Kaltwasserzähler in der Wohnung misst dagegen nur das kalte Wasser. Das erwärmte Wasser misst ein eigener Warmwasserzähler. Für die Gesamtmenge an Warmwasser im Haus brauchen Sie außerdem einen Zähler am Kaltwasserzulauf der Warmwasserbereitung (Zwischenzähler). Nur so lässt sich das Wasser, das erwärmt wird, vom reinen Kaltwasser trennen. Haupt- minus Zwischenzähler ergibt die Kaltwassermenge.

Die Kosten der Erwärmung gehören in die Heizkostenabrechnung. Für die Wasserkosten des erwärmten Wassers gibt es zwei Wege. Wichtig ist, dass sie nur einmal erscheinen (§ 8 Abs. 2 HeizkostenV, § 2 Nr. 5 BetrKV):

Weg Wasserabrechnung Heizkostenabrechnung
1. Regelfall: Wasser komplett in der Wasserabrechnung Alle Frischwasserkosten, verteilt nach Kalt- und Warmwasserverbrauch der Wohnung Nur die Kosten der Erwärmung
2. Alternative: Wasser für Warmwasser in der Heizkostenabrechnung Nur das Kaltwasser Erwärmung plus Wasserkosten für die erwärmte Menge

Weg 1 entspricht der üblichen Kommentierung: Die Kaltwasseranteile gehören zu den Wasserkosten, die Erwärmung in die Heizkostenabrechnung (Haufe). Weg 2 lässt § 8 Abs. 2 HeizkostenV zu, solange die Wasserkosten nicht schon in der Betriebskostenabrechnung stehen. Haben Sie sich für einen Weg entschieden, bleiben Sie dabei. Welchen Weg Sie wählen, sagt Ihnen meist auch Ihr Abrechnungsdienst. Ein Beispiel für Weg 2: Der Hauptzähler zeigt 540 m³, der Zähler am Warmwasserzulauf 120 m³. Das reine Kaltwasser sind 420 m³. Bei 2,10 Euro je m³ gehören 420 × 2,10 = 882,00 Euro in die Wasserabrechnung und 120 × 2,10 = 252,00 Euro in die Heizkostenabrechnung.

Das Abwasser gehört immer zu den Entwässerungskosten (§ 2 Nr. 3 BetrKV) und nicht in die Heizkostenabrechnung. Setzen Sie es dort an, ist das fehlerhaft, nach Ansicht des BGH aber nur ein inhaltlicher Fehler der Heizkostenabrechnung (BGH, Urteil vom 26.10.2011, VIII ZR 268/10, laut Haufe). Auch das erwärmte Wasser fließt in den Kanal. Verteilen Sie die Entwässerungskosten deshalb nach dem Verbrauch von Kalt- und Warmwasser zusammen, nicht nur nach dem Kaltwasser.

Zieht ein Mieter während des Jahres aus?

  • Mit Wohnungszähler: Halten Sie den Zählerstand beim Auszug im Übergabeprotokoll fest. Der Verbrauch bis dahin gehört dem ausziehenden Mieter, der Rest dem Nachfolger.
  • Ohne Wohnungszähler: Sie teilen den Anteil der Wohnung nach Tagen zwischen den beiden Mietern auf.

Mehr dazu in der Checkliste für den Mieterwechsel und im Artikel Wohnungsübergabeprotokoll: Checkliste für Vermieter.

Häufige Fehler

  • Wasser nach Verbrauch abrechnen, obwohl nicht alle Wohnungen Zähler haben. Das ist nicht nötig und führt zu Streit. Rechnen Sie nach Wohnfläche, bis alle Mietwohnungen Zähler haben.
  • Schlüssel ohne Rechtsgrundlage wechseln. Ein vereinbarter Schlüssel gilt weiter. Nur die Umstellung auf Verbrauch können Sie einseitig erklären, und nur vor Beginn eines Abrechnungszeitraums. Sollten Sie eine externe Hausverwaltung haben, nutzen Sie den Schlüssel, der dort auch genutzt wird.
  • Reparaturen mit umlegen. Rohrbruch, Leitungsschäden und Zählerreparaturen sind keine Betriebskosten, sondern Instandhaltungskosten.
  • Ungeeichte Zähler. Die Eichfrist läuft auch, wenn niemand hinsieht. Tragen Sie sich den Ablauf ein und lassen Sie den Zähler fristgerecht Eichen.
  • Warmwasser falsch angesetzt. Die Erwärmung des Wassers gehört in die Heizkostenabrechnung. Die Menge des benötigten Kaltwassers jedoch in die Frischwasserabrechnung.

Checkliste

Wohnakte Ratgeber · Checkliste

Wasser und Abwasser umlegen: Mit und ohne Wohnungszähler

www.wohnakte.app/ratgeber/wasser-und-abwasser-umlegen-mit-und-ohne-wohnungszaehler/ · Stand: 1. November 2026

Häufige Fragen

Muss ich Wohnungswasserzähler einbauen?

Aus dem Mietrecht ergibt sich keine Pflicht, nach Verbrauch abzurechnen, solange nicht alle Mietwohnungen Zähler haben (BGH, Urteil vom 12.03.2008, VIII ZR 188/07). Ob Ihr Bundesland den Einbau verlangt, regelt die Landesbauordnung. Das ist je Bundesland verschieden. Fragen Sie im Zweifel bei der Bauaufsichtsbehörde nach.

Darf ich die Regenwassergebühr umlegen?

Ja, wenn Betriebskosten vereinbart sind. Die Gebühr für das Niederschlagswasser zählt zu den Entwässerungskosten. Sie hängt in vielen Gemeinden von der versiegelten Grundstücksfläche ab und wird nach Wohnfläche verteilt. Alle Einzelheiten stehen im Artikel Niederschlagswasser: Gebühr prüfen und auf Mieter umlegen.

Der Mieter hat selbst einen Zähler eingebaut. Was jetzt?

Das ändert den Schlüssel nicht, solange nicht alle Mietwohnungen Zähler haben. Nutzen Sie den Zähler als Anlass, über den Einbau für das ganze Haus nachzudenken.

Quellen

Über den Autor

Christian Lipp verwaltet selbst ein Mehrfamilienhaus mit 28 Einheiten und hat Wohnakte entwickelt, um Vermietung und WEG-Verwaltung im Alltag in den Griff zu bekommen. Mehr über Wohnakte

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Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick und ist keine Rechtsberatung. Er kann nicht jeden Einzelfall berücksichtigen. Gesetze und Rechtsprechung ändern sich, maßgeblich ist der angegebene Stand. Im Zweifel sollten Sie sich Rat bei einer Rechtsanwältin oder einem Rechtsanwalt oder bei Ihrem Eigentümerverband holen.

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