Mieterwechsel: Checkliste von Kündigung bis Neuvermietung

Veröffentlicht am Stand: Kategorie: Ein- und AuszugLesezeit: ca. 15 Min.

Beim Mieterwechsel folgen sechs Aufgaben aufeinander, die sich teilweise überschneiden: Kündigung prüfen, Nachmieter suchen, Wohnung zurücknehmen, auf Schäden prüfen, instandsetzen und herrichten, dem neuen Mieter übergeben. Kaution und Nebenkosten klären Sie bei der Vermarktung. Planen Sie genug Zeit für Handwerker ein und kümmern Sie sich rechtzeitig.

Überblick: Der Ablauf in Reihenfolge

Phase Was ansteht Mehr dazu
1. Kündigung Form, Frist und Enddatum prüfen, Kündigung bestätigen unten
2. Vermarktung Nachmieter suchen, Besichtigungen abstimmen, Zustand vorab prüfen unten
3. Rücknahme Protokoll, Zählerstände, Schlüssel, neue Anschrift des Mieters Übergabeprotokoll
4. Schäden prüfen Wohnung gegen das Einzugsprotokoll prüfen, Schäden dokumentieren und geltend machen unten
5. Herrichten Reparaturen, Renovierung, Reinigung, Abnahme unten
6. Neuvermietung Vertrag, Einzug, Wohnungsgeberbestätigung Wohnungsgeberbestätigung

Die Abrechnung der Kaution sowie ausstehende Betriebskostenabrechnungen laufen neben den Phasen 3 bis 6 und werden unten in einem eigenen Abschnitt behandelt.

1. Die Kündigung des Mieters prüfen

Form: Die Kündigung muss schriftlich erfolgen, also mit eigenhändiger Unterschrift auf Papier. Eine E-Mail oder ein Foto per Messenger genügt nicht (§ 568 Abs. 1 BGB). Der Mieter braucht für eine Kündigung keinen Kündigungsgrund. Das Erfordernis eines berechtigten Interesses gilt nur für den Vermieter (§ 573 Abs. 1 BGB). Sie als Vermieter dürfen aber auch bei nicht gewahrter Form die Kündigung akzeptieren.

Frist: Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig (§ 573c Abs. 1 BGB). Der Samstag zählt dabei als Werktag mit (BGH, Urteil vom 27.04.2005, VIII ZR 206/04). Maßgeblich ist der Zugang bei Ihnen, nicht das Datum auf dem Brief.

Zugang der Kündigung Mietverhältnis endet
Montag, 2. November 2026 (1. Werktag) 31. Januar 2027
Mittwoch, 4. November 2026 (3. Werktag) 31. Januar 2027
Donnerstag, 5. November 2026 (4. Werktag) 28. Februar 2027

Bestätigen Sie die Kündigung schriftlich. Das Gesetz verlangt das nicht, es schafft aber Klarheit. Nennen Sie das Datum, an dem das Mietverhältnis endet, schlagen Sie einen Übergabetermin vor und bitten Sie darum die neue Anschrift möglichst direkt mitzuteilen. Fällt das Mietende auf einen Sonntag, vereinbaren Sie die Übergabe am letzten Werktag davor.

Kann der Mieter früher raus, wenn er einen Nachmieter bringt? Einen gesetzlichen Anspruch darauf gibt es nicht. Er kann sich aus einer Nachmieterklausel im Mietvertrag ergeben oder ausnahmsweise nach Treu und Glauben, etwa bei einem langfristigen Mietverhältnis und besonderen Gründen. Dann muss der Mieter selbst einen geeigneten Nachmieter finden und Ihnen alle Angaben zu Person und Zahlungsfähigkeit geben (BGH, Urteil vom 07.10.2015, VIII ZR 247/14). Bei einem normalen, unbefristeten Vertrag müssen Sie dem nicht zustimmen. Der Mieter zahlt die Miete dann bis zum Ende der Kündigungsfrist.

Reden Sie miteinander

Die gesetzlichen Fristen und Formvorschriften sind Rechte, die Sie nutzen können, aber nicht immer nutzen müssen. Beim Mieterwechsel kommt es oft mehr auf die Kommunikation an als auf den Paragrafen. Ein gegenseitiges Entgegenkommen und klare Absprachen sind auch bei einem gekündigten Mietvertrag fast immer besser, als einen Streit zu verursachen. Ein Streit kostet Zeit, Nerven und oft mehr Geld, als die Wohnung durch ein Entgegenkommen verliert.

Beispiele, wo sich eine Absprache lohnt:

  • Früherer Auszug: Der Mieter hat schon eine neue Wohnung und Sie einen Nachmieter. Dann können Sie sich auf ein früheres Ende des Mietverhältnisses einigen, auch wenn der Mieter dazu rechtlich keinen Anspruch hat. Beide Seiten sparen Leerstand und doppelte Miete.
  • Kündigung zu spät eingegangen: Kam die Kündigung am vierten statt am dritten Werktag, endet der Vertrag einen Monat später. Sind alle einverstanden, können Sie dennoch den früheren Termin vereinbaren.
  • Formfehler: Fehlt die Unterschrift oder kam die Kündigung nur per E-Mail, dürfen Sie sie trotzdem akzeptieren, wenn Sie das möchten.
  • Übergabe, Besichtigungen, Renovierung: Termine lassen sich flexibel absprechen. Ein Mieter, der sich fair behandelt fühlt, ist bei der Übergabe und bei Besichtigungen meist deutlich kooperativer.

Halten Sie jede Absprache schriftlich fest und lassen Sie beide Seiten unterschreiben, zum Beispiel in einer kurzen Vereinbarung zum Mietende. Schreiben Sie dazu, dass Ihr Entgegenkommen nur für diesen Fall gilt. Und bedenken Sie: Nachgeben ist freiwillig. Sie müssen es nicht, aber eine gute Absprache kostet deutlich weniger als ein Rechtsstreit.

2. Nachmieter suchen und den Zustand vorab prüfen

Die Kündigungsfrist läuft, der Mieter wohnt noch in der Wohnung. Diese Zeit nutzen Sie gleich doppelt.

Neuvermietung vorbereiten. Sobald die Kündigung wirksam ist, dürfen Sie die Wohnung für die Neuvermietung herzeigen. Das Gesetz regelt hier keine Einzelheiten. In der Praxis stimmen Sie Termine mit ausreichend Vorlauf mit dem Mieter ab, besichtigen nur zu üblichen Zeiten und zeigen nur die Räume, die für Interessenten wichtig sind. In der Regel ist der aktuelle Mieter bei den Besichtigungen dabei und darf dies auch sein. Halten Sie den Energieausweis bereit. Wer vermietet, muss ihn schon bei der Besichtigung vorlegen, also griffbereit halten, sollte der Mieter nachfragen. Dieser muss dem neuen Mieter nach dem Vertragsschluss sowieso als eine Kopie zum Mietvertrag beigefügt werden. Gibt es noch keinen gültigen Ausweis, ist einer auszustellen (§ 80 GEG). Fragen Sie Interessenten nur nach dem, was für den Mietvertrag nötig ist.

Zustand vorab prüfen. Vereinbaren Sie mit dem Mieter einige Wochen vor dem Auszug eine Vorbesichtigung. Das ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, aber in der Praxis sehr nützlich. Sie sehen dabei, was kaputt ist und was renoviert werden muss und können Handwerker anfragen und Angebote einholen, noch bevor die Wohnung leer steht. Mit dem Mieter kann man dann absprechen, was er selbst noch erledigen soll. Halten Sie die Ergebnisse schriftlich fest.

Mietbeginn nicht zu knapp wählen. Rechnen Sie nach dem Auszug mit Zeit für Schadensprüfung, Handwerker und Reinigung. Ein Mietbeginn direkt am Tag nach dem Auszug lässt sich nur halten, wenn nichts zu tun ist, oder eine entsprechende Absprache mit dem Nachmieter getroffen wurde.

3. Die Wohnung zurücknehmen

Zum vereinbarten Termin gehen Sie die Wohnung mit dem Mieter durch. Wie das Protokoll aussieht und was hineingehört, steht in der Checkliste zum Wohnungsübergabeprotokoll. Für den Wechsel sind besonders wichtig:

  • Zählerstände: Strom, Wasser, Gas und Heizung ablesen und eintragen. Sie brauchen die Werte für die Zwischenablesung und für den Wechsel der Energieverträge, die in der Regel durch den Mieter verwaltet werden. Es kann aber hin und wieder zu verpassten Abmeldefristen kommen.
  • Schlüssel: Alle Schlüssel zurückerhalten, Anzahl vermerken. Die Rückgabe der Schlüssel zusammen mit einer geräumten Wohnung ist der Zeitpunkt, ab dem die Verjährungsfrist für Ersatzansprüche läuft.
  • Mängel und Schäden: Beide festhalten, am besten mit Fotos.
  • Neue Anschrift: Notieren Sie die Anschrift des Mieters für die Abrechnung.

Die Abmeldung bei der Meldebehörde erledigt der Mieter selbst. Eine Auszugsbestätigung muss der Vermieter nicht ausstellen.

4. Auf Schäden prüfen

Prüfen Sie die Wohnung zeitnah nach der Rücknahme gründlich. Bei Tageslicht und im geräumten Zustand kann man alles bestens überprüfen und mit dem Einzugsprotokoll in der Hand abgleichen. Dinge, die bei der Übergabe im Stress untergehen, fallen jetzt auf: Wasserflecken, Risse, Schäden an Böden und Armaturen, Gerüche oder Schäden die vorher von Möbeln verdeckt wurden. Besser ist es jedoch diese begehung nicht nach der Übergabe zu machen, sondern während der Übergabe und den Mieter dabei zu haben. So können eventuelle unklarheiten direkt geklärt werden.

Abnutzung oder Schaden? Für normale Abnutzung durch den vertragsgemäßen Gebrauch muss der Mieter nicht aufkommen (§ 538 BGB). Für echte Schäden schon. Wo die Grenze liegt, hängt vom Einzelfall ab. Mehr dazu im Artikel zum Übergabeprotokoll.

Schäden dokumentieren. Fotos mit Datum, kurze Beschreibung pro Raum, Angebote oder Rechnungen der Handwerker aufbewahren. Das brauchen Sie, wenn der Mieter den Schaden bestreitet. Diese Dokumentation findet in der Regel im Wohnungsübergabeprotokoll bei Auszug statt.

Zügig handeln. Ersatzansprüche wegen Schäden verjähren sechs Monate nach der Rückgabe der Wohnung. Ein einfacher Brief an den Mieter hält die Verjährung nicht auf (§ 548 Abs. 1 BGB, Einzelheiten im Protokoll-Artikel). Melden Sie sich deshalb früh beim Mieter, nennen Sie die Schäden und klären Sie, ob eine Einigung möglich ist.

Kaution. Sie dient als Sicherheit für solche Forderungen. Zahlen Sie sie nicht mit der Schlüsselübergabe aus, sondern prüfen Sie erst die Schäden und offene Forderungen. Wie lange Sie sie zur Prüfung zurückhalten dürfen, ist gesetzlich nicht geregelt. Dazu folgt ein eigener Artikel.

5. Instandsetzen und für den neuen Mieter herrichten

Der neue Mieter hat Anspruch auf eine Wohnung in einem Zustand, der für den vertragsgemäßen Gebrauch geeignet ist (§ 535 Abs. 1 BGB). Was dafür nötig ist, müssen Sie zum Einzug erledigt haben.

Typische Arbeiten:

  • Grundreinigung
  • Reparaturen von Schäden und Verschleiß (Türen, Böden, Fenster, Armaturen, Elektrik, Heizung)
  • Streichen oder Tapezieren, wenn nötig, Bodenbeläge erneuern oder aufarbeiten
  • Funktion von Heizung, Warmwasser, Rauchmeldern, Türklingel und Briefkasten prüfen
  • Schlösser oder Schließzylinder tauschen, wenn Schlüssel fehlen
  • Strom und Heizung in der Leerstandszeit sicherstellen, damit Handwerker arbeiten können

Wer zahlt? Abnutzung durch normalen Gebrauch und Instandhaltung tragen Sie als Vermieter. Für echte Schäden kann der Mieter ersatzpflichtig sein. Ob der Mieter beim Auszug auch Schönheitsreparaturen übernehmen muss, hängt vom Mietvertrag ab. Dazu gibt es viele unterschiedliche Rechtsprechungen und es hängt vom Einzelfall ab. Lassen Sie die Klausel im Zweifel prüfen, bevor Sie dem Mieter Renovierungskosten in Rechnung stellen.

Ablauf planen. Beauftragen Sie Handwerker früh, möglichst schon nach der Vorbesichtigung. Legen Sie die Reihenfolge fest: erst Reparaturen, dann Malerarbeiten und Böden, zuletzt Reinigung. Nehmen Sie die Arbeiten ab, bevor der neue Mieter einzieht. Bewahren Sie Angebote und Rechnungen auf. Sie brauchen sie für die Schadensforderung gegen den Mieter (sollten die Schäden durch den Mieter verursacht worden sein), aber auch für Ihre eigene Steuererklärung.

Kaution und Nebenkosten klären

Beides läuft neben den Phasen 3 bis 6.

Kaution: Zur Höhe und Anlage der Kaution lesen Sie Mietkaution: Wie hoch sie sein darf und wie man sie anlegt. Rückzahlung, Frist und Einbehalt sind ein eigenes Thema und folgen in einem eigenen Artikel.

Nebenkosten: Beim Auszug müssen Sie nicht sofort abrechnen. Sie haben dafür zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums Zeit. Sollte der Mieter zum 31.1.2027 ausziehen, kann es sein, dass der Mieter ein Jahr auf die Betriebskostenabrechnung warten muss. Eine Teilabrechnung zum Auszug ist nicht vorgeschrieben (§ 556 Abs. 3 BGB). Mehr dazu im Artikel Betriebskostenabrechnung: Frist für Vermieter. Zwei Dinge sollten Sie schon beim Wechsel erledigen:

  • Heizkosten: Beim Nutzerwechsel ist eine Zwischenablesung vorgesehen. Die Kosten werden dann nach Verbrauch auf beide Mieter aufgeteilt (§ 9b HeizkostenV). Einzelheiten im Artikel Heizkostenabrechnung für Vermieter.
  • Wasser: Mit Wohnungszähler trennen Sie den Verbrauch nach dem Zählerstand. Ohne Zähler teilen Sie den Anteil nach Tagen auf. Mehr dazu in Wasser und Abwasser umlegen.

6. Neu vermieten und übergeben

  • Miethöhe: In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete bei Mietbeginn höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d Abs. 1 BGB, sogenannte Mietpreisbremse). Es gibt Ausnahmen, zum Beispiel für Neubauten und umfassend modernisierte Wohnungen (§ 556f BGB). Ob Ihre Gemeinde betroffen ist, bestimmt eine Landesverordnung. Prüfen Sie das vor der Festlegung der Miete.
  • Betriebskostenvorauszahlung: Sie dürfen nur eine angemessene Vorauszahlung vereinbaren (§ 556 Abs. 2 BGB). Orientieren Sie sich an der letzten Abrechnung.
  • Kaution: Höchstens drei Nettokaltmieten, die in einer oder in drei Raten zahlbar ist.
  • Übergabe an den neuen Mieter: Gehen Sie auch zum Einzug die Wohnung mit Protokoll, Zählerständen und Schlüsseln durch. Das ist wieder Ihre Grundlage für den nächsten Auszug.
  • Wohnungsgeberbestätigung: Stellen Sie sie spätestens zwei Wochen nach dem Einzug aus, am besten direkt bei der Schlüsselübergabe. Einzelheiten können Sie im Artikel Wohnungsgeberbestätigung: Was Vermieter ausstellen müssen nachlesen.

Beispiel

Frau Berger vermietet eine Wohnung. Ihr Mieter kündigt schriftlich zum 31.01.2027, die Kündigung geht am Montag, 2. November 2026 bei ihr ein und ist damit rechtzeitig eingegangen und das Mietverhältnis endet somit am 31. Januar 2027, was in diesem Fall ein Sonntag ist. Sie vereinbaren die Übergabe für Freitag, den 29. Januar 2027. Den neuen Mieter lässt sie erst zum 1. März 2027 einziehen, damit im Februar Zeit für die Instandsetzung bleibt.

Datum Was passiert
2. November 2026 Kündigung geht ein
5. November 2026 Frau Berger bestätigt schriftlich das Mietende zum 31.01.2027 und bittet um die neue Anschrift
Dezember 2026 Besichtigungen mit Interessenten, nach vorheriger Absprache mit dem Mieter
Mittwoch, 13. Januar 2027 Vorbesichtigung mit dem Mieter bezüglich Schäden
einen Tag später Frau Berger holt Angebote bezüglich Reparaturen ein und macht Termine mit Handwerkern aus
Freitag, 29. Januar 2027 Rücknahmebesichtigung mit Protokoll, Zählerständen, Schlüsseln
31. Januar 2027 Mietende
Montag, 1. Februar 2027 nochmalige Schadensprüfung bei Tageslicht, Schäden an den Mieter gemeldet
Februar 2027 Reparaturen, Malerarbeiten, Boden, zuletzt Reinigung und Abnahme
Montag, 1. März 2027 Einzug des neuen Mieters mit Erstellung eines Wohnungsübergabeprotokolls
am selben Tag Wohnungsgeberbestätigung ausgestellt und an den neuen Mieter übergeben (spätestens am 15. März 2027)
29. Juli 2027 Ersatzansprüche wegen Schäden verjähren (sechs Monate nach der Rückgabe)
Ende 2028 Die Abrechnung für das Jahr 2027 muss dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Jahresende zugehen

Häufige Fehler

  • Handwerker erst nach dem Auszug suchen: Dann steht die Wohnung wochenlang leer. Holen Sie Angebote schon vor dem Auszug ein.
  • Mietbeginn zu knapp: Wenn der neue Mieter direkt nach dem Auszug einziehen soll, bleibt keine Zeit für Schadensprüfung und Instandsetzung.
  • Schäden zu spät melden: Ersatzansprüche verjähren sechs Monate nach der Rückgabe, ein einfacher Brief genügt nicht.
  • Abnutzung als Schaden abrechnen: Normale Gebrauchsspuren muss der Mieter nicht ersetzen.
  • Kündigung per E-Mail akzeptiert: Sie ist im Zweifel nicht wirksam, in der Regel wird sie aber auf Vertrauensbasis akzeptiert. Im Zweifel ist die schriftliche Kündigung besser.
  • Kein schriftliches Mietende: Ohne Bestätigung streiten Mieter und Vermieter später über das Enddatum, sollte die Kündigung nicht schriftlich gewesen sein.
  • Zählerstände vergessen: Ohne Stände wird die Aufteilung der Heiz- und Wasserkosten schwierig.
  • Kaution sofort ausgezahlt: Danach fehlt Ihnen die Sicherheit für Schäden und Nachzahlungen.
  • Wohnungsgeberbestätigung vergessen: Sie muss spätestens zwei Wochen nach dem Einzug vorliegen, sonst droht ein Bußgeld.

Checkliste zum Ausdrucken

Wohnakte Ratgeber · Checkliste

Mieterwechsel: Checkliste von Kündigung bis Neuvermietung

www.wohnakte.app/ratgeber/mieterwechsel-checkliste-von-kuendigung-bis-neuvermietung/ · Stand: 1. November 2026

Häufige Fragen

Muss ich die Kündigung des Mieters bestätigen?

Nein, das Gesetz schreibt es nicht vor. Es ist aber sinnvoll, damit beide Seiten das Enddatum und den Übergabetermin kennen.

Wann darf ich die Wohnung neu vermieten?

Sie können den neuen Vertrag schon vor dem Auszug des alten Mieters abschließen. Der Mietbeginn muss dann nach dem Ende des alten Mietverhältnisses liegen. Rechnen Sie einen Puffer für Instandsetzung und Reinigung ein.

Muss der Mieter Besichtigungen erlauben?

Ja, im Grundsatz schon. Nach einer wirksamen Kündigung muss der Mieter zulassen, dass Sie die Wohnung Mietinteressenten zeigen. Das ist eine Nebenpflicht aus dem Mietvertrag und setzt einen sachlichen Grund voraus. Der BGH hat das für einen geplanten Verkauf entschieden (BGH, Urteil vom 26.04.2023, VIII ZR 420/21). Für Mietinteressenten haben wir kein eigenes BGH-Urteil gefunden. Die Verbände gehen aber von derselben Pflicht aus: Die Berliner MieterGemeinschaft nennt die Neuvermietung als sachlichen Grund, allerdings erst nach einer tatsächlich ausgesprochenen und wirksamen Kündigung. Die Pflicht hat Grenzen:

  • Ankündigung: Sie müssen die Besichtigung vorher ankündigen, den Grund nennen und den Termin abstimmen. Eine gesetzliche Frist gibt es nicht. Als Praxiswert werden drei bis fünf Tage genannt.
  • Maß: Besichtigungen müssen zumutbar sein, also zu üblichen Zeiten, nicht zu lang und nicht zu oft. Bis zu drei Termine im Monat gelten laut Berliner MieterGemeinschaft als zumutbar.
  • Absagen: Der Mieter darf einen unpassenden Termin absagen, sollte aber einen Ersatztermin anbieten (Haus & Grund).
  • Kein Selbsthelfen: Betreten Sie die Wohnung nicht eigenmächtig. Verweigert der Mieter die Besichtigung dauerhaft, bleibt nur der Rechtsweg (Haus & Grund).

Bleiben Sie freundlich und flexibel: Sie brauchen den Mieter auch für die Übergabe.

Wer bezahlt Reparaturen und Renovierung beim Auszug?

Normale Abnutzung tragen Sie als Vermieter, denn der Mieter muss nicht für Veränderungen durch vertragsgemäßen Gebrauch einstehen (§ 538 BGB). Für Schäden kann der Mieter ersatzpflichtig sein. Ob er Schönheitsreparaturen übernehmen muss, hängt vom Mietvertrag ab. Prüfen Sie das im Zweifel, bevor Sie Kosten fordern.

Muss ich beim Auszug sofort die Nebenkosten abrechnen?

Nein. Sie haben dafür bis zu zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums Zeit (§ 556 Abs. 3 BGB). Dieser endet in der Regel am 31. Dezember, nicht am Auszugstag.

Quellen

Über den Autor

Christian Lipp verwaltet selbst ein Mehrfamilienhaus mit 28 Einheiten und hat Wohnakte entwickelt, um Vermietung und WEG-Verwaltung im Alltag in den Griff zu bekommen. Mehr über Wohnakte

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Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick und ist keine Rechtsberatung. Er kann nicht jeden Einzelfall berücksichtigen. Gesetze und Rechtsprechung ändern sich, maßgeblich ist der angegebene Stand. Im Zweifel sollten Sie sich Rat bei einer Rechtsanwältin oder einem Rechtsanwalt oder bei Ihrem Eigentümerverband holen.

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